租房比买房更应该成为被关注的民生事项

时间:2018-9-4 15:05:22 近期，住房租金上涨、违规融资、配套装修不规范等，使得住房租赁市场再次引起全民关注，其程度不亚于房价上涨。

近年来，购房者或多或少都有投资的想法，但几乎没有人为了投资而租房。在各大城市，“先租后买”已成为居住的定式之一，加上房价上涨并长期在高位运行，人口流动和工作变动越来越频繁等原因，在很多大城市租房人群早已超过买房人群。

基于此，租房更应该成为被关注的民生事项，房租稳定也是民生和社会稳定的基础。

与房价未被纳入CP金州治疗癫痫很好的医院I指数构成不同，租房作为一种大众消费行为，决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来，CPI中房租月均同比上涨3.32%，而同期CPI月均同比上涨2.8%，前者每月比后者高出0.53个百分点。

作为基础性成本，房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨，必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来，大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价，再到近期家政服务和家装建材涨价，人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首，而这些成本的上升与房租上涨直接相关。

与有房者相比，租房者是多为25~35岁的年轻群体，这类群体有两个特征：一是边际消费倾向高；二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析，2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上，尽管与发达*大城市“居不易”的状况差不多，但房租只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

房租上涨过快，将产生明显的消费挤出效应，抑制很有消费意愿的群体释放消费潜力，也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群，也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。

2008年之前，我国社会消费品零售增速一度达到23%，但其后一路下滑，今年7月已跌至8.8%。根据北京市统计局的数字，2017年北京居民开支很多的是居住和医疗保险两项，较2017年增幅分别达到了11%和16%，而食品烟酒和衣着服饰这两项则分别下降了0.7%和8%。

2017年，我国新出生人口为1723万，比2016年减少63万，这也是放宽独生子女政策后新外伤性癫痫病手术治疗方法有哪些种出生人口首次下降。考虑到之前二孩政策效果显著，2017年新生二孩占比51%，二孩人数（879万）增加近48万人。显然，一孩生育率下降更快，导致总出生人口减少。

近日，全国人大通过了关于修改个人所得税法的决定，很大亮点就是，子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。

事实上，该政策出发点就在于，近年来居民基本生活成本上涨太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右（一线城市占比在40%左右），不仅将成为居民消费的很大杀手，抑制内需社会建立，也将哈尔滨儿童癫痫医院极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。

年轻的租赁人群，他们首先是普通的城市居民，然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债，将极大地挫伤他们创业的积极性和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。因此，楼市调控之后，必须要加码租赁市场调控。

8月17日，北京监管部门集中约谈了主要住房租赁企业，提出了“三个不得”“三个严查”。此前深圳市也出台整顿市场乱象的通知，明确将租赁市场的乱象整治列入房地产市场乱象整治。在稳定租金方面，主管部门正在先行先试，探索限价租赁房制度。

这仅仅是个开始，相比商品房交易市场调控，租赁市场调控的难度更大。

首先，房租价格上涨是长期过分重视交易市场、忽视租赁市场的结果。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略，*对公租房、中低收入人群住房问题很重视，但落实到地方后，一些地区重量化指标多于供给质量。

其次，2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件，但也存在一些问题，比如集体土地建租赁房（特别是公租房）仅有个别案例。相反，租赁政策红利（特别是培育规模化租赁）却异化为资本助推下的长租公寓乱象。

再次，长期重视交易市场，导致监管基础薄弱，*统计局等官方口径中，对租赁市场的统计远少于交易市场，仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。

由于*一手的数据缺失，监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是，中介机构的市占率有限、经营策略不同，统计口径亦有差别，即使将各家信息拼凑起来，也很难反映出市场全貌。

由于数据缺失，一直以来租赁行业定位不清（去年7月才确定为“生活服务业”），涉及的监管部门（住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等）又多，加上租赁管理投入人力、物力大，但对经济并无多大直接贡献。因此，地方对于租赁市场的监管，通常以“约谈”“检查”等手段为主，一阵风后乱象依旧。

很后，租赁监管难以落地，还缘于租赁市场有明显的地域性特征，从上到下的监管落地难度大，更需要因城施策，激励地方政府的主观能动性。目前看，尽管租金上涨，但各大城市还是更重视商品房交易市场，并通过人才政策让“需要的人”免受房价和租金侵扰。针对租赁主体的新就业和中低收入人群，规范和发展租赁的积极性不高。

未来对于上述难题，首先要站在构建内需社会，保障基本生活的高度，将楼市调控重点转向租赁市场。

其次，修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此，应该从上到下制定住房租赁发展规划。

再次，应该加强供给侧结构性改革。目前，很大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。城市空间已进入存量时代，存量商品住房供给弹性小、价格高，供给侧结构性改革的重点在得了癫痫病应该去哪治于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用，但再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮，而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓抬高租金价格。

很后，要杜绝城市大拆大建，特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。