此轮楼市火爆，“加杠杆”购房和“资产荒”预期下投资需求爆发乃很大动力。所以，调控着力点在收紧杠杆，挤出投资需求，可谓“打蛇打七寸”。基于货币政策结构性收紧的趋势，市场预期，未来半年楼市成交量会出现20%至40%的下跌。而一旦杠杆和投资需求被控制，对房价上涨动力来说是釜底抽薪。

同时，持续两年的货币宽松(八次降准、六次降息)，2013年至2015年平均保持20%增速的基建投资，以及PPP上万个项目近期“落地”，稳增长效应终于显现。今年1至9月，第三产业贡献93%的GDP，工业增加值中枢高于2015年，PPI四年半以来首次转正，煤炭和铁矿石价格创新高。据此，有观点认为，经济稳中向好，目前已进入“L型”增长的下半场。

鉴于整体货币政策并未收紧，利率继续保持在低位，股市或将由上一轮的流动性驱动转向业绩和基本面驱动，从而迎来新一轮可观的牛市。同时，近期理财纳入广义信贷，债券监管从严，委外游离开始被监管等宏观审慎监管(MPA)“落地”，无风险收益率将会下降。这样，随着股市相对收益上升，机会成本下降，存量资金“弃房入股”，增量资金选择股市，2012年以来股市和楼市的“跷跷板”效应或将再现。

西方*股市和楼市因对流动性敏感、市场化彻底、资产属性强而表现出极强的正相关性，通常楼市变化滞后于股市6至10个月。在我国，从过去10年跨度(2005年4月至2015年4月)看，上证综指上涨283%，一线城市房价指数(中原数据)上涨248%，两者貌似正相关性很强。但这是我国黄金增长期，股改(全流通)、房改(住房市场化)让两者起步，并共同受经济增长、出口导向、外汇占款加速货币投放所推动。股市受益于楼市繁荣带动上游强周期行业(银行、钢铁、建材等)和下游消费行业，楼市受益于上下游行业繁荣带来的购买力。

事实上，两者正相关癫痫病能治疗吗只存在于2005至2007年之间，这是我国上世纪90年代国企市场化改革红利、2001年加入WTO的“入市红利”叠加释放在股市和楼市的反映，也是1998年房改和2005年股改红利叠加的反映。而2008年以来，股市基本面处于“三期叠加”，楼市或充当“托底经济”的角色，或因资产泡沫拖累基本面而被打压，楼市和股市的“跷跷板”效应开始占主导。

2009年8月以后，上证综指从3478点一路下滑到2013年的1849点，下跌近50%。20信阳市很好的癫痫病医院是哪里09年至2013年，借助扩大内需对于楼市的支撑，以及“后危机”时代楼市开始托底经济，全国房价基本翻了一番。从2014年7月到2015年6月，上证综指累计涨幅为116%，但同期70城房价指数和百城房价指数连续12个月环比下跌。“跷跷板”效应显化，共振器效应弱化，很大程度上在于，人口老龄化叠加外需疲软，传统经济扩张空间有限，而产能过剩和宏观债务却呈冲顶之势。

目前，汇率成为“跷跷板”效应显化的主要因素。去年6月股市回调以来，汇率(而非货币宽松)是影响股市风险偏好的重要因素。近期，汇率形成机制“双挂钩”改革下，汇率波幅下降，但贬值预期并未消除，这意味着系统性风险预期始终左右着基本面，股市风险偏好难以提升，风险溢价居高不下。由此，今年的货币宽松事实上让“跷跷板”效应强化，即楼市火热和股市疲软。

近一个月来的热点城市强力调控，事实上都是为了控制楼市资产泡沫愈演愈烈，拉升对系统性风险的预期。因此，笔者认为，短期紧缩货币、宏观审慎落地(如规范委外、规范债券发行)已成定局。这种紧缩更大意义在于降低资产泡沫和系统性风险，修复基本面和风险吉林专业癫痫医院是哪家偏好，从而降低股票定价模型中的风险溢价。

与此同时，央行MPA监管落地，理财纳入广义信贷等规范银行委外海东市循化撒拉族自治县母猪疯医院正规，杠杆风险、久期风险和信用风险相继释放，债市去泡沫、去杠杆渐次推进，各类无风险理财收益率也将下行，股市反弹具备了必要条件。在经济基本面(PPI、工业增加值)转好的情形下，此次调控集中于热点城市，而此轮楼市上涨周期中，土地购置和施工并未大幅反弹。经过近两年准备，上万亿PPP项目落地。因此，楼市回调不会影响股市向好的基本面，未来股市和楼市或将呈共振态势。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)